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地價難再高企市場狠劈估值 地產新聞 2022-12-23 12:40:08

梁志堅籲就市況定底價

啟德發展區大型住宅地日前以低價批出，每方呎樓面地價約6,138元返回2014年水平。地產建設商會執委會主席兼會德豐地產主席梁志堅認為，以現時樓市及經濟環境，政府釐定底價也要回應市況走勢，否則「今次唔到價又唔賣、下次唔到價又唔賣，如何才算到價？」

梁續指，儘管地價出現下調，但仍以價高者得為標準的公平原則，政府願意以較相宜價錢批出地皮，對發展商將來出價有啟示作用。他透露，會地也有參與競投啟德住宅地，出價與中標價相距並不太大。

學者亦認同政府跟隨市況去制訂賣地政策，理工大學建築及房地產學系教授許智文指出，政府以現時樓價再用上剩餘法去計算土地底價，即是將樓盤價值扣減發展成本及合理利潤等，剩餘就是土地價格。他解釋，樓價已回落超過一成，新建樓宇的環保要求及建築費上升，會增加發展成本，因此換算出來的地價也會下跌。

香港大學房地產及建設學系客座副教授張聖典認為，政府設定地價及審批的程序沒有改變，但現屆政府考慮較為全面，剛批出的啟德地，招標時市況並不理想，土地之前作商業用途時也曾流標，雖然最終批地價偏低，但若然再有閃失，對經濟復常會構成影響。

政府保供應地價恐更低

而明年1月初截標的赤柱環角道住宅地，測量師已相繼大幅下調地皮估值，百億地王不保。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，近月多區土地的批地價均跌至低位，反映樓價下調及利率風險，政府願意低價賣地，雖有助穩定房屋供應，但同時令發展商不斷下試底價，令地價愈做愈低。

他預期，該豪宅地每方呎樓面地價料約1.1萬元，較之前下調約32.3%，折合估值約52.8億元，為市場下限價。事實上，萊坊、華坊及中原亦已大減該地估值，減幅約23.1至約36%，上限估值跌至約96.5億元，樓面呎價料最高約兩萬元。

轉載自：東方日報