高盛轉軚 估港樓今年升5% 地產新聞 2023-07-11 12:27:11
高盛指出,樓市「辣招」在金融危機以來多次企硬,僅在2019年和2022年放寬了按揭保險計劃下合資格物業價格上限,以及在去年10月宣布引入專才退稅機制,因此上周五當局宣布放寬LTV,較上述的多項行動更有力。
預測未來3年樓價各漲4%
該行指,現時住宅交投量目前僅及長期平均的七成;住宅、寫字樓、零售物業價格亦低於高峰分別13%、20%、17%。按揭貸款增長亦從疫情期間的10%以上,回落到3至4%。以樓價經已下跌,民眾收入又上升,買家負擔能力已有所修復,放寬LTV可提振疲弱的樓市交投和樓價,以及貸款增長,並預料未來6至12個月,貸款人借入的按揭成數將會提升。
不過,由於下半年預計會有2.5萬至3萬個住宅單位應市,窒礙了樓價的升幅,故該行才估今年樓價僅升半成,而2024至2026年則預計每年升4%。而且該行認為短期地產股的資產淨值和每股盈利等提升不多,故削多隻地產股目標股價平均約5%。地產股昨日個別發展,新鴻基地產(00016股價)跌1.63%。
至於銀行,高盛認為,按揭貸款繼續會是銀行贏得客戶關係的手段,並且相關業務風險在國際水平中偏低。在資本流動性充足、樓市有機會改善,以及放寬LTV之下,銀行應願意借出按揭貸款。現時無論銀行股和地產股股價較帳面值有較大折讓,在樓市和按揭貸款預期增長之下,都對股價有利。
中小行H按封頂息傳逾5.8厘
其他投行的保守觀點更是主流意見,如摩根大通認為,放寬LTV對刺激需求影響有限,因為高首期要求並不是導致成交量下降的主要原因,買家看淡經濟前景才是需求減退的關鍵。花旗指,1,200萬元以上的自用住宅物業交易僅佔總交易量的12%,而較低價物業的LTV已經很高,所以本次新措施影響力輕微,維持下半年樓價跌6%的預測。富瑞則表示,潛在利率上升將進一步限制買家的置業能力,但大型銀行可能會受惠於按揭貸款增長。
另外,市傳有中小型銀行直接用最優惠利率(P息)為H按之封頂息率,即實際按息高達5.875厘,同時不設現金回贈。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)已多日徘徊5厘左右的高水平,與一般新做按揭息率3.5厘相比,現時HIBOR早已高出新做按息1.5厘。聯儲局年內或再加息兩次以降低通脹,港美息差或再擴闊,HIBOR料繼續徘徊5厘左右,其他中小型銀行或會根據自身資金成本及策略,調整按揭息率或相關優惠。
轉載自:東方日報