星洲樓市冷卻 香港無懼加辣 走勢相反 北水湧港成關鍵 地產新聞 2017-06-19 02:42:13
港府自2009年來多次收緊按揭成數、增交易稅打壓樓市，成效不彰，反觀新加坡早年面對樓市過熱用類似招數，卻能冷卻樓市，近月更減辣提振市場。專家分析3大原因，本港有中資資金湧入屬關鍵，加上新加坡資金渠道不及港豐富，且八成人住組屋，故調控成效較好。
新加坡自2010年起開展逆周期措施，2013年樓價即見頂，截至今年3月底過去3年累跌近11%，故今年初調低賣家印花稅，減輕出售物業成本。星展集團研究部高級副總裁陳偉祥受訪時指，新加坡成功冷卻樓市，主因是2013年引入供款佔入息比率總限制（TDSR），令投資者入市意欲、借款能力大幅收緊。本港雖有類近TDSR準則，但中原地產新加坡總經理許大偉解釋，本港銀行以外其他融資渠道豐富，如物業二按較蓬勃、發展商貸款等，均未必審視TDSR，成為灰色地帶，新加坡則非常嚴格，二按和發展商貸款均受嚴格監管。
陳補充，兩地冷卻樓市措施相近，但中資參與程度使樓價走勢不同。香港背靠中國腹地，是中資落腳地首選，很大程度影響本地樓價，新加坡雖有鄰近東盟優勢，但國家眾多，不及中國單一及資金量龐大。
新加坡八成人住組屋
許亦同意香港內地資金遠較新加坡豐富，令港成為投機者的「VIP賭場」，「睇中資投地嘅威力都知」。而新加坡則着重中長期發展，以移民政策為例，新加坡較為嚴謹，即使符合金額要求，尚須由政府決定背景是否適合，「唔想要中國富二代入嚟拎張證就走人，政府想要有實業有技術、以新加坡為家的人」。
兩地住房結構亦有重大分別，新加坡組屋資助性質重，入場費便宜，而且市民級別待遇分明，公民（Citizen）可買一手組屋，永久居民（PR）可參與二手市場，亦可以公積金代供款，上車相對容易，故近八成人居住組屋，外地人則不能參與組屋市場。
許認為，由於新加坡人可居於組屋，私樓只作「細屋搬大屋」之用，政府加辣自然立竿見影。相反港府對戶籍及房屋資源的規管僅以收入為最大原則，公屋申請者收入須相當低微，「所以香港人要結婚上車，一定要買私樓」，殷切需求拖累減辣成效。惟許說，如港府要加大資助房屋比例，會影響發展商及業主，私樓財富效應會消失，「如果顛覆既有事情，樓價一定會受到影響」。
陳亦提及與不少香港客人見面時，談及兩地樓市政策，均指新加坡模式較優勝，如組屋提供不少津貼，低收入家庭亦住得起；果香港願意擴大公屋比例，社會紛爭將減少。他預期今年新加坡私樓樓價將有1%至2%升幅，若樓價下跌3%至5%，計及過去3年跌近11%，或會出現負資產個案，屆時政府或會再減辣提振樓市。
本文轉載自【蘋果日報】
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