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樓市並不跟着經濟走 地產新聞 2019-11-22 10:46:04

美國聯儲局再度推出量化寬鬆（QE），加上港府推出放寬按揭措施，本地樓市是否即將開始新升浪？資產價格不是經濟現象，而是貨幣現象，故無論本港經濟會否陷入衰退，都不是樓市去向的關鍵。樓市升跌，最關鍵的還是資金未來會否繼續流入。

資金續觀望未湧港

香港屬外向型經濟，貨幣供應多少，主要還是看中美兩國的貨幣政策。2008年至2014年，美國進行了三輪QE，聯儲局不但把自己的資產負債表規模從8000億美元，增加至4.5萬億美元，也讓香港金管局的貨幣供應基礎從100多億元，增加到4000多億元。圍繞在本港的錢多了，樓市自然會一路高歌猛進。

但自2018年起，美國開始量化收緊（QT），在港資金也慢慢回流美國，令金管局的銀行體系結餘，慢慢回落至500多億元。

再QE只是增加貨幣總量，本地樓市去向的關鍵在於，新印出來的銀紙會否再次來港？2008年剛推出QE時，美國經濟千瘡百孔，能借到錢的都不願留在美國，而是投入朝氣勃勃的中國。中美同時放水，香港前景那麼好，其時樓價又那麼平，資金當然蜂擁來港。

惟現在港樓價格與2008年不可同日而語。內地經濟增長速度，以及本港社會穩定程度也和當日大相逕庭。

目前的香港物業市場，在外國投資者眼中還是否上佳選擇？怪不得聯儲局9月起開始重推QE，流入本港的資金沒有增加，港滙也沒有轉強，說明資金還在觀察，並沒有如上次般馬上來港。

內地資金佔香港經濟比例日高，所以即使聯繫滙率下港元和美元掛鈎，但內地貨幣政策去向也對本港樓市有相當影響。

近月內地通脹不斷走強，限制央行量寬規模；且人民銀行不但沒有「放水」，而是在「收水」。即使社會運動後，內地人對本港磚頭的看法未變，但央行「收水」，也會影響購買力，對資產價格的影響將在不久後浮現。

放寬按揭效用短癮

港府近日推出的放寬按揭措施，無關樓市去向的宏旨。市場上的資金沒有增加，提取額度上升了一點，但增量和當年中美同時大水漫灌相比，其實有頗大距離。短期可能會有零星反彈，但如資金不來港的話，反彈很難繼續。

樓市去向最終還是看金管局貨幣供應量，而金管局貨幣供應量則視乎資金願不願意來港。現在美股和港樓投資價值哪邊更吸引？香港經濟前景與物業估值又怎樣看？投資有時不用想得那麼複雜，用常識再三想想便能得出結論了。

筆者為證監會9號業務持牌人

轉自：信報財經新聞